2019/12/20 作成

１．地価の基礎知識

Ａ列車で行こう９の地価に関する基本的な仕様は、以下の通りです。

・地価は、1,000円/m² が基本価格

・地価は、周辺の建造物に依存して上昇する

・地価は、景気に連動する

・地下の地価は、地上と同額

・高架の地価は、地上の半額

以下、上記の仕様の詳細について調査した結果をレポートします。

２．地価の上昇

地価は、周辺の建造物の種類と数に依存して上昇します。

例えば、コンビニの隣にコンビニを建設すると、 2軒目の用地費用は 1軒目の 7倍になります。

困ったことに、地価の上昇率は、建物の産業ポイントに依存していません。

例えば、産業ポイント（商業、ビジネス、レジャー、文化の各ポイント）の値が全く同一のファミレス、バーガーショップ、レストラン、オープンカフェをそれぞれ前述の方法で２軒並べて建設すると、２軒目の地価上昇率が 3倍、4倍、5倍と異なります。つまり、地価の上昇率は、産業ポイントとは異なる何らかの係数に基づいていることになります。

３．地価の算出方法

はじめに

地価の算出方法は、何度か調査しているのですが、残念ながら複雑すぎて完全には理解できません。これまでの調査結果から判る範囲で以下にレポートします。

地価が上昇するエリア

簡単な検証作業を実施しました。マンション１を建設すると周辺の地価が２倍に上昇します。試しに郵便ポストを設置すると、地価が1,000円から2,000円に上昇していることが判ります。では、地価はどの程度の規模で上昇しているのでしょうか？

Ａ列車で行こう９でマンション１を建設した場合に地価（用地費用）が２倍に上昇するエリアを図示した画像

これが検証結果です。地価が上昇しなかったところに郵便ポストを設置しました。このぽっかり空いた穴が地価が２倍に上昇したエリアです。パっと見ても、東西（左右）に線対称になっていることが判ります。しかし、南北（上下）には線対称になっていません。

Ａ列車で行こう９でマンション１を建設した時に地価（用地費用）が２倍に上昇するエリアを上から見た図

地価が２倍に上昇したエリアを上から見るとこんな形をしています。判りやすいのは、南北に円形のエリア、東西に楕円形のエリアがあります。しかし、それだけではなく、東西に変な形をしたエリアが付随しています。さらに、建物の南側に近接している部分には、地価が上昇していないエリアが存在します。これらが、地価が上昇するエリアの特定を困難にしています。

超高層ビル４(60F)

超高層ビル４(60F)を建設するとは、地価が大幅に上昇します。建設場所から東方向に地価が上昇した境界にポストを設置すると上のような図になります。地価は、必ず基準価格の整数倍になります。

判りやすいように、超高層ビル４(60F)建設時の地価上昇率をグラフ化しました。ビルに近接した場所の地価は 22倍に、940m離れた地点でも地価が 2倍になります。ビルから約 1km離れた地点まで、ほぼ距離に比例して地価が上昇していることが判ります。

Ａ列車で行こう９で1km間隔で建設した２つの超高層ビル４(60F)を２棟建設した時の地価上昇率のグラフ

次に、1km間隔で２つの超高層ビル４を建設した場合の地価をグラフ化しました。1kmに渡ってほぼ均等に約24倍で地価が上昇しています。また、前述のグラフに左右反転したグラフを加算すると、このグラフに近い結果になりますが、完全には一致しません。以上のことから、

１）地価は、倍率の重ね合わせで上昇する

２）データ上の地価倍率は、小数値で定義されている

３）重ね合わせで求めた地価倍率は整数値化されている

と考えられます。

４．景気と地価の関係

Ａ列車で行こう９の地価は、景気と連動しています。初心者向けの基本技にも記載しましたが、原則として、不景気時に建設する方がコストを抑えられます。

景気と地価（用地費用）の関係をグラフにプロットすると左の図のようになります。地価は、景気の値に乗じて上下します。

前述の縦軸を景気＝０を基準とした倍率に変換すると、左の図のようになります。地価は、景気-50で半額、景気50で1.5倍になります。つまり、景気50の地価は、景気-50の地価の 3倍になります。

景気と地価の比率は、建設する場所に依存しません。試しに地価が異なる４つの計測地点について、景気＝０と景気＝40の地価（用地費用）を調査したところ、全て1.4倍でした（正確には1.4倍±0.005）。この倍率は、街の発展度に依存しません。

ただし、１つだけ例外があります。過疎地の地価は、景気の影響を受けません。厳密には、地価倍率が１倍の土地は、いつ購入しても必ず１倍です。地価倍率２倍の土地は、景気-50で１倍になります。ただし、景気が-50以下になっても、地価倍率は１倍未満にはなりません。

５．線路敷設時の地価

線路敷設時にも用地費用が発生します。線路幅は 6mの為、基準価格は、線路長× 6m×1,000円/m²になります。また、線路の両端の車止め(24m²×2)には、用地費用が発生しません。つまり、左の図の黄色の部分のみが費用の対象となります。

冒頭にも書きましたが、地下は地上と同額、高架は地上の半額です。線路の上に敷設した高架にも費用が発生します。

道路の用地費用は、道幅が12mのため、道路長×12m×1,000円/m²になります。つまり、道路は線路の 2倍です。

Ａ９をプレーしたことがあるユーザなら誰しもが経験していると思いますが、発展した街に新路線を敷設しようとすると、莫大な用地費用が発生します。前もって計画的に線路を敷設することが重要なポイントになります。

６．おまけ

駅舎は、電停に限り、用地費用が発生しません。

小型アイテムの用地費用は、敷地サイズ×1,000円/m² とならない場合があります。これらのアイテムは、高度により面積が異なるため、他の建造物とは異なる計算式が用いられていると考えられます。また、画面上に表示されている敷地サイズは、3Dモデリングのサイズと異なっているため、用地費用の計算結果が合わない場合があります（自動販売機大、防災倉庫など）。